L’attrait de la rénovation d’une maison est assez simple : vous achetez à bas prix sur le marché, ajoutez quelques touches supplémentaires et vendez ou louez la propriété pour un profit net.

C’est un plan simple et c’est l’une des façons les plus sûres de générer à la fois une croissance du capital et des flux de trésorerie.

Avec la rénovation immobilière, c’est vous qui êtes aux commandes. Plutôt que de rester les bras croisés et d’attendre que le marché génère une croissance du capital au fil du temps, vous avez la possibilité d’accélérer le processus. Cependant, il faut être prudent et faire des recherches, la rénovation ne convient pas à tout le monde. Des fortunes ont été perdues dans le jeu de la rénovation et ce n’est pas aussi simple que de savoir quelle nouvelle palette de couleurs s’adaptera à une salle de séjour.

Il est important de savoir dans quelle mesure vous pouvez repérer une opportunité et si vous avez fait suffisamment de recherches pour prévoir correctement votre marge bénéficiaire.

Vous devez avoir l’œil pour savoir si une propriété rénovée se vendra sur le marché. Si vous faites preuve de légèreté dans la phase de recherche et de planification, vous risquez de subir des pertes.

La sélection de l’emplacement

Tout comme un investissement non rénové, vous voulez être à la recherche d’une propriété qui est dans un bon secteur. Les mêmes principes de base s’appliquent : une propriété proche des écoles et des commerces, avec une bonne infrastructure routière et un excellent accès aux transports en commun.

Vous devriez essentiellement être à la recherche d’une propriété qui est en demande, quel que soit son besoin de rénovation. A bien des égards, votre emplacement déterminera votre prix de vente.

Vous devez rechercher un secteur qui présente un bon potentiel de croissance et avoir une idée sur les bonnes propriétés qui se vendent dans le secteur.

Vous devriez éviter les propriétés avec des caractéristiques peu attrayantes qui ne peuvent pas être modifiées lors d’une rénovation, comme celles construites à côté d’une autoroute. Il vaudrait acheter la pire maison mais dans la meilleure rue. Cela vous donnera la plus grande marge de manœuvre pour faire un retour sur investissement.

Repérer une propriété ayant un bon potentiel de rénovation se résume à une simple question. Vous devez vous demander ce que vous voulez. Vous voudriez sans aucun doute obtenir une croissance et des rendements supérieurs à la moyenne. Cela signifie donc que votre première étape sera de trouver où vous pouvez réaliser cet objectif.

La sélection de la propriété

Une fois que vous avez trouvé l’emplacement idéal, vous devez chercher quels types de propriétés sont susceptibles de surpasser les maisons du marché. Ensuite, vous pouvez donner la priorité à la recherche d’une propriété qui convient le mieux à une rénovation, sans surcapitaliser.

Ce n’est qu’un jeu de chiffres. Il faut commencer en ayant à l’esprit la fin en tête, à combien pourra-t-on vendre la propriété une fois rénovée ? Vous pouvez ensuite soustraire le prix d’achat initial, les coûts de rénovation, les frais de possession et vous obtenez votre marge bénéficiaire.

Pour toute propriété que vous songez à rénover, vous devez être pleinement conscient de la quantité de travaux nécessaires, du coût de ces travaux et de la valeur de la propriété rénovée à l’achèvement.

Vous devriez laisser ces chiffres guider vos décisions en matière de rénovation et choisir la propriété à acheter.

Une bonne façon de faire des recherches est de passer au moins 12 semaines à assister à des journées portes ouvertes. il est suggéré de viser une centaine de propriétés, soit environ huit à neuf propriétés par semaine.

Cela exige beaucoup d’autodiscipline, mais c’est l’une des meilleures façons de se faire une idée de ce que sont les bons et les mauvais prix.

Les propriétés qui présentent des défauts évidents ou qui ne répondent pas aux goûts et à la mode actuels valent la peine d’être examinées. Certains d’entre eux peuvent être rénovés sans qu’il soit nécessaire d’abattre des murs, par exemple. Généralement, les maisons qui n’ont pas le style de vie ouvert « valent généralement la peine d’être étudiées.

Si vous pouvez trouver une maison qui a été bien construite mais mal rénovée, vous pouvez souvent constater qu’en réorganisant les murs et les fenêtres à l’intérieur du bâtiment, vous pouvez réellement obtenir une maison du 21ème siècle à un coût abordable.

Evaluez la propriété à rénover

Une fois que vous avez une propriété en vue, il est temps de mettre au point l’objectif et de vous assurer que vous obtenez exactement ce pour quoi vous pensez payer. Avant de signer un contrat, vous devez faire un certain nombre d’inspections. Cela pourrait vous faire économiser un paquet en bout de ligne.

Les deux inspections les plus importantes sont l’inspection des bâtiments et l’inspection phytosanitaire. S’il s’avère que la maison a un problème de termites, il sera difficile de quantifier le coût et l’étendue des réparations requises à l’avance, il est donc essentiel que l’inspection soit effectuée.

L’inspection du bâtiment pourrait révéler des problèmes structuraux majeurs, auquel cas il est préférable d’abandonner l’affaire. Lorsque vous commencez comme rénovateur, il est préférable de vous en tenir à des rénovations qui ne sont pas structurelles. Selon ce que vous prévoyez faire, ces projets sont coûteux. Ils exigent aussi souvent l’approbation des autorités et il y a le risque de ne pas les recevoir à temps.

Une bonne façon d’être consciencieux et méthodique est de rédiger une liste de tout ce qu’il faut examiner pour la rénovation. Il peut s’agir de gouttières, de planchers, de fils électriques et de plomberie, surtout s’il s’agit d’une vieille maison.

Même après avoir coché toutes les bonnes cases de votre liste, il est recommandé d’ajouter 10 % à votre budget estimatif de rénovation pour les coûts imprévus. Si vous rénovez un appartement, vous aurez besoin du rapport du rapport des strates du bâtiment et vérifiez de nouveau les conditions de la rénovation. Vous devriez vous assurer qu’il n’y a pas de limites strictes à ce que vous pouvez faire. Il est conseillé de se méfier d’un complexe dont le montant d’entretien est supérieur à la moyenne et de s’assurer de faire d’autres recherches.

Obtenez le meilleur prix

Tout comme lorsque vous achetez un immeuble de placement sans rénovations, l’une des règles centrales pour des profits décents est que vous achetez bien. Votre capacité à négocier avec les concessionnaires et les agents vous aidera à obtenir le meilleur prix.

Une information importante est de trouver la motivation du vendeur à vendre. Cela déterminera la flexibilité des vendeurs par rapport au prix qu’ils demandent et la probabilité que vous obteniez une meilleure offre.

Le prix demandé n’est presque pas pertinent, car il s’agit habituellement d’un chiffre optimiste que le vendeur aimerait recevoir ou d’un chiffre gonflé que l’agent immobilier du vendeur lui a dit pouvoir atteindre afin d’obtenir le contrat.

Un autre point à considérer est de faire une offre sur la base de l’accès à la propriété pendant la période de règlement.

Vous aurez ainsi le temps et l’espace nécessaires pour effectuer les importantes inspections de votre propriété et jeter les bases nécessaires à vos rénovations.

Afin de réduire les frais d’attente, il faut commencer les rénovations le lendemain du règlement. Assurez-vous simplement d’avoir tous vos devis verrouillés avant de remettre les clés.

Gérez la rénovation

Une fois que la propriété est entre vos mains, vous arrivez à la colline la plus abrupte. Mais avant de commencer à arracher le dessus de la cuisine, il est préférable de décider qui va gérer l’ensemble du projet.

Beaucoup de gens le prennent sur eux sans se rendre compte à quel point cela peut prendre du temps et ce qui les attend réellement. Embauchez un gestionnaire de projet pour que vous puissiez prendre toutes les décisions créatives et laissez le travail quotidien à quelqu’un de plus expérimenté.

En fin de compte, le succès du projet dépendra d’une bonne préparation, ce qui signifie qu’il faudra prévoir les imprévus et suivre l’avancement des travaux de rénovation tous les jours. C’est une bonne pratique de conserver et de classer toutes les transactions et tous les documents que vous utilisez pour faire le suivi du temps et de chaque euro dépensé.

Une bonne façon de réduire les coûts est de comparer plusieurs fournisseurs. Il est suggéré de toujours obtenir de trois à cinq devis pour toute partie du projet de plus de 900 euros.

La plupart des gens obtiennent une ou deux devis de professionnels, mais ils n’ont aucun point de repère pour les mesurer. Il est rare que les cinq devis soient bien en dehors des prix, et une fois que vous en avez quelques uns, vous pouvez faire rebondir les prix de chaque commerçant sur l’autre pour négocier une meilleure affaire.

Cependant, le facteur le plus important dans l’ensemble du projet est le respect du budget. Il est vital d’être prudent jusqu’au dernier euro.

La plupart des gens arrivent à la fin d’un projet et se rendent compte qu’ils ont dépensé 63 000 euros alors qu’ils n’avaient l’intention de ne dépenser que 36 000 euros. C’est pourquoi il est nécessaire de faire un suivi constant de vos dépenses. Si vous réalisez que vous avez dépassé votre budget une semaine, négociez très fort avec les gens de métier et les fournisseurs la semaine suivante pour récupérer cet argent. Chaque euro que vous économisez est un euro que vous gagnez.

Un autre bon moyen d’économiser de l’argent est de trouver un endroit unique pour tous vos matériaux. Une fois que vous avez magasiné, trouver un seul fournisseur vous permet de négocier des rabais de gros.

Obtenez un certain nombre de devis, et comme vous le feriez avec les professionnels du métier, faites rebondir ces devis sur chaque fournisseur. Dites-leur que vous avez besoin d’acheter rapidement.

On peut aussi négocier par téléphone. Une fois que vous êtes entré dans le magasin, que vous avez sélectionné vos marques et modèles et que vous avez votre liste d’achats, parlez au fournisseur au téléphone.

Au magasin, les fournisseurs aiment bien vous dire quel prix ils peuvent obtenir. Au téléphone, en revanche, ils savent que vous recherchez seulement le meilleur prix. Cela facilite beaucoup le marchandage.